STUDIO LAFFUSA

CIRCOLARE 28: LOCAZIONI BREVI

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Oggetto: Nuovo regime locazioni brevi dal 1° giugno 2017

 

L'art. 4 del D.l. 50/2017 - c.d. Manovra Correttiva - ha introdotto una nuova disciplina per le locazioni brevi, ossia per quei contratti ad uso abitativo, di durata inferiore a 30 giorni, per i quali non è obbligatoria la registrazione.

 

Le novità di maggiore impatto della nuova disciplina riguardano gli obblighi a carico degli intermediari: di coloro cioè che mettono in contatto le parti della locazione, le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare. Tali soggetti sono tenuti a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato, secondo modalità ancora da definire, e di operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto dell'accredito del corrispettivo.

 

Grazie alla comunicazione da parte degli intermediari, e del loro ruolo in qualità di sostituti d'imposta, la norma mira a contrastare l'evasione, finora radicata in questo settore.

 

 

 

 

 

NUOVO REGIME LOCAZIONI BREVI DAL 1° GIUGNO 2017

LOCAZIONI BREVI, DEFINIZIONE

 

Sono locazioni brevi (art. 4 comma 1 D.l. 50/2017) ""i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, di durata inferiore a 30 giorni, compresi i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online".

Con questa definizione il legislatore conferma che si tratta di:

¨          contratti di locazione ad uso abitativo,

¨          di durata inferiore a 30 giorni, quindi non soggetti a registrazione;

e allarga l'ambito di applicazione anche alle attività accessorie, ossia:

¨          servizi di fornitura di biancheria;

¨          servizi di pulizia dei locali.

Sembra, pertanto, che la presenza di questi servizi accessori non sia di per sé sufficiente ad attrarre la locazione nel reddito d'impresa, come normalmente avverrebbe. Tuttavia si segnala che nel dossier dei Servizi e degli Uffici del Senato della Repubblica e della Camera dei deputati, è indicato che "se le prestazioni aggiuntive sono preponderanti rispetto alla locazione, si esclude tale tipologia contrattuale e si rientra nella casistica dei contratti stipulati nell'esercizio d'impresa". Pertanto, nel caso in cui le prestazioni aggiuntive fossero preponderanti rispetto alla locazione, si rientrerebbe nel reddito d'impresa e non si potrebbe applicare la nuova disciplina delle locazioni brevi.

La definizione fornita dal D.l. 50/2017 prevede poi che tale disciplina si applichi solo ai contratti stipulati da persone fisiche private al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Rientrano tuttavia nell'ambito di applicazione della nuova disciplina anche i contratti stipulati tramite intermediari, che potrebbe essere sia un'agenzia immobiliare sia un portale come ad esempio Airbnb.

REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI

Per questa tipologia di contratti il proprietario dell'immobile concesso in affitto può in alterativa:

¨          optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'Irpef e dell'imposta di registro;

¨          applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%.

Anche la legislazione precedente prevedeva che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione) potessero essere assoggettati a cedolare secca[1].

Rispetto a prima, però, con la nuova disciplina è possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da:

¨          contratti di sublocazione;

¨          contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario;

aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

Poiché la norma parla di "corrispettivi lordi", sembra che si ritengano inclusi anche i rimborsi delle spese sostenute dal locatore[2].

ADEMPIMENTI A CARICO DELL'INTERMEDIARIO

 

I soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), hanno l'obbligo di comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell'art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro).

Le modalità e i termini di presentazione di questa comunicazione saranno stabiliti con provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, che dovrà essere emanato entro 90 giorni dall'entrata in vigore del D.l. 50/2017.

Qualora gli intermediari intervengano anche nella fase del pagamento del canone di locazione, devono operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto dell'accredito del corrispettivo. La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo.

Nel caso in cui il locatore dovesse aver optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d'imposta.

L'intermediario dovrà anche rilasciare la certificazione unica dei redditi assoggettati a ritenuta.

DECORRENZA

 

Le nuove disposizioni decorrono dal 1° giugno 2017, tuttavia il comma 2 dell'art. 4 fa riferimento alla data di stipula dei contratti: "a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data …"

La stampa specializzata, pertanto, ritiene che le nuove disposizioni troveranno applicazione con riferimento ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017, mentre quelli stipulati fino al 31.05.2017 dovrebbero essere esclusi da tale disciplina.

 

 

 

Lo Studio è a disposizione per ogni chiarimento

 

  Distinti saluti

 

Lo Studio

 



[1] Provvedimento Agenzia delle Entrate del 7.4.2011.

[2] A tal proposito si veda il dossier dei Servizi e degli Uffici del Senato della Repubblica e della Camera dei deputati, pagina 16.

 

 

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