STUDIO LAFFUSA

Circolare 10_ nuove disposizioni sanzionatorie relative ai contratti di locazione a cedolare secca

Comodato

Oggetto: nuove disposizioni sanzionatorie relative ai contratti di locazione a cedolare secca

Il comma 24 dell’art. 7-quater del D.L. n. 193/2016, come convertito dalla L. n. 225 del

1° dicembre 2016, ha introdotto a decorrere dal 2 dicembre 2016, alcune modifiche alla disciplina fiscale dei contratti di locazione di immobili a cedolare secca.

Con questa informativa cogliendo l’occasione della modifica normativa facciamo il punto della situazione in relazione alle sanzioni in cui si incorre in presenza di errori riferiti al mondo delle locazioni abitative per le quali si è optato per la cedolare secca.

Segnaliamo per la rilevanza che riveste che se un contratto a cedolare secca viene automaticamente rinnovato (anche tacitamente) occorre comunicarlo all’Agenzia delle Entrate (vedi oltre per dettagli).

 

Omessa registrazione del contratto

In caso di mancata registrazione del contratto in cui si è optato per la cedolare secca (ove l’imposta di registro, come noto, non si applica) i soggetti obbligati sono (comunque) tenuti al versamento a titolo sanzionatorio dell’imposta di registro dovuta (2%), e al pagamento della sanzione dal 120% al 240% dell’imposta, nonché degli interessi. Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60 al 120% dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200. 

 

Ed infatti, già l’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 26/2011 aveva preso posizione chiarendo che a seguito di ritardo non superiore a 30 giorni nella registrazione “le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.” Ciò nonostante non risulti dovuta, per il periodo di durata dell’opzione, l’imposta di registro (Agenzia delle Entrate, Circolare n. 26/2011)

 

Esempio – omessa registrazione contratto a cedolare secca

Cedolare secca

Canone 3.600 euro * 4 anni = € 14.400

Registro 2%

€ 288

Omessa

Ritardo max 30 gg

Sanzione minima:

120%

€ 346

60%

€ 173

Minimo

€ 200

Sanzione massima:

240%

€ 692

120%

€ 346

 

Applicando alla lettera la norma e le istruzioni dell’agenzia delle entrate si arriva ad una situazione quanto meno non equa, poiché mentre si può comprendere la sanzione in caso di omessa registrazione del contratto, appare gravosa e iniqua la sanzione (ancorché ridotta alla metà) in ipotesi di mero ritardo nella registrazione nel breve termine di 30 giorni.  

L’obbligo della registrazione fa carico al locatore ma le sanzioni sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione ovvero:

  • le parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate;

  • le parti contraenti e il pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate.

 

omessa comunicazione proroga o risoluzione della locazione

In premessa occorre prendere atto della favorevole disposizione introdotta dal Decreto n. 193/2016 laddove ha previsto che la mancata presentazione della comunicazione all’agenzia delle entrate relativa alla proroga del contratto, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca:

  • effettuando i relativi versamenti (della cedolare);

  • dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Resta il fatto che si applica la sanzione di € 100, ridotta a € 50 laddove si comunichi la proroga con un ritardo non superiore a 30 gg.

 

Ma vediamo nel complesso quali sono le sanzioni legate alla mancata registrazione della cessione, proroga e risoluzione del contratto.

L’art. 17, comma 1 del D.Lgs. n. 158/2015 ebbe a modificare l’art. 17 del D.P.R. n. 131/1986 relativamente alle sanzioni applicabile in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili. In particolare, è stato stato stabilito che la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe (anche tacite) del contratto di locazione deve essere presentata, entro 30 giorni, all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto.

Il citato art. 17, del D.Lgs. n. 158/2015, al comma 2, ebbe inoltre a prevedere per il caso di applicazione della cedolare secca, una sanzione specifica per la violazione dell’obbligo suddetto pari a 67 euro, ridotta a 35 euro se presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

La norma è stata interpretata in dottrina come:

  • applicabile alla ipotesi di omessa comunicazione della cessione del contratto soggetto a cedolare secca;

  • non applicabile alla omessa comunicazione della proroga e della risoluzione del contratto di locazione a cedolare secca.

Ebbene, il D.L. n. 193/2016, con l’art. 8, comma 24 interviene di nuovo in materia, ponendo rimedio e prevedendo, a decorrere dal 3 dicembre 2016, che in caso di mancata comunicazione della proroga (anche tacita) ovvero della risoluzione del contratto di locazione a cedolare secca (30 giorni dall’evento), si applica una sanzione di 100 euro, ridotta a 50 euro se il ritardo non supera i 30 giorni.

Non è chiara, e si attendono istruzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, la sorte della sanzione riferita alla mancata comunicazione della cessione del contratto di locazione a cedolare secca, con riferimento alla quale si ritiene si continui ad applicare la sanzione fissa da 67 euro, ridotta a 35 euro, se presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

 

Contratti locazione a cedolare secca

Cessione

Proroga

Risoluzione

Omessa comunicazione

Sanzione € 67 (*)

Sanzione € 100

Sanzione € 100

Ritardo non superiore a 30 giorni

Sanzione € 35 (*)

Sanzione € 50

Sanzione € 50

(*) in attesa di conferma ufficiale

 

omessa o ridotta indicazione del canone in unico

Il comma 7 dell’art. 1, del D.Lgs. n. 471/1997, introdotto dall’art. 15, comma 1, lett. a) del D.Lgs. n. 158/2015, prevede che ove nella dichiarazione dei redditi il canone:

  • non è indicato (omesso);

  • è indicato in misura inferiore a quella effettiva (infedele),

si applicano le sanzioni previste per le ipotesi di omessa o infedele dichiarazione, ma raddoppiate:

  • art. 1, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997 - sanzione prevista per omessa dichiarazione dal 120 al 240%;

  • art. 1, comma 2, D.Lgs. n. 471/1997 - infedele indicazione dichiarazione - sanzione dal 90% al 180%.

 

Dunque, tenuto conto del raddoppio si ha:

Violazione

Sanzione

Omessa indicazione del canone

nel quadro RB di Unico


Da 240 a 480% dell’imposta omessa

Infedele indicazione del canone

nel quadro RB di Unico


Da 180 a 360% dell’imposta omessa

 

Evidentemente, evadere di fronte ad una agevolazione così rilevante concessa dal legislatore come quella della cedolare secca è considerato comportamento particolarmente grave al punto da raddoppiare la sanzione ordinariamente applicabile alla ipotesi di evasione fiscale.

Si evidenzia, tuttavia, che - posto il principio di una sanzione particolarmente grave a fronte della violazione sull’agevolazione concessa – lo stesso principio non trova graduazione nell’ambito di applicazione della sanzione stessa.

Infatti, si applicano le medesime sanzioni sia in caso di cedolare secca con aliquota ordinaria (21%), sia in caso di aliquota ridotta (10%) laddove l’agevolazione è ancora maggiore, come è evidenziato negli esempi paradossali che seguono.

 

Esempio 1 – mancata indicazione canone di locazione in dichiarazione

 

Cedolare secca ordinaria

Canone 3.600 euro

Cedolare (21%)

€ 756

Sanzione minima: 240%

€ 1.814,40

Sanzione massima: 480%

€ 3.628,80

Esempio 2 - mancata indicazione canone di locazione in dichiarazione

Cedolare secca contratti agevolati

Canone annuo 3.600 euro

Cedolare (10% fino al 2017)

€ 360

Sanzione minima: 240%

€ 864

Sanzione massima: 480%

€ 1728

 

Esempio n. 3 – indicazione in dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva

Cedolare secca ordinaria

Canone effettivo 3.600 euro – canone indicato in dichiarazione 2.000 euro

Cedolare (21%)

€ 756 (dovuta) - € 420 (Versata) = € 336 (maggior imposta dovuta)

Sanzione minima: 180%

336*180% = € 604,80

Sanzione massima: 360%

336*360% = € 1.209,60

 

Esempio n. 4 – indicazione in dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva

Cedolare secca contratti agevolati

Canone effettivo 3.600 euro – canone indicato in dichiarazione 2.000 euro

Cedolare (10% fino al 2017)

€ 360 (dovuta) - € 200 (versata) = € 160 (maggior imposta dovuta)

Sanzione minima: 180%

160*180% = € 288

Sanzione massima: 360%

160*360% = € 566

Omesso versamento della cedolare regolarmente dichiarata

 

Il regime della cedolare secca prevede versamenti in acconto e saldo dell’imposta dovuta alle medesime scadenze previste per l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

L’acconto, dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (l’acconto non è dovuto nel 1° anno di esercizio dell’opzione).

L’acconto deve essere versato:

  • in unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;

  • in 2 rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

  1. 1° rata – pari al 40% (del 95%), entro il 16 giugno;

  2. 2° rata – pari al restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo deve essere versato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Il mancato versamento dell’acconto o del saldo è sanzionato in base all’art. 13 D.Lgs. n. 471/1997.

Le sanzioni di cui all’art. 13 D.Lgs. n. 471/1997 per ritardati od omessi versamenti

Omesso versamento della cedolare secca

Versamenti effettuati con un ritardo non superiore a 15 giorni

1% per ciascun giorno di ritardo (ravvedibile: 0,1% al giorno)

Versamenti effettuati con un ritardo compreso tra 31 e 90 giorni

15% di ogni importo non versato

(ravvedibile: 1/10 fino a 30 gg; 1/9 da 31 a 90 gg)

Versamenti effettuati con un ritardo superiore a 90 giorni

30% di ogni importo non versato

(ravvedibile con % diverse in funzione dell’entità del ritardo)

 

Si resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Cordiali saluti


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